Acheter un appartement à Madrid n'a rien d'interdit ni de réservé aux Espagnols : un Français peut y devenir propriétaire sans restriction. La difficulté est ailleurs. Les étapes, les contrats et les impôts ne ressemblent pas à ceux d'un achat en France, et tout se passe en espagnol. Pour comprendre ce que cela change concrètement, nous avons demandé à une Française qui vit à Madrid de raconter son achat. Vous trouverez ensuite les points à vérifier avant de signer, et notre page consacrée à l'immobilier Madrid pour découvrir les quartiers de la capitale.
Le témoignage : « ce qui m'a le plus aidée, c'est qu'il parlait espagnol »
Notre témoin est française et installée à Madrid depuis plus de huit ans. Son projet, mené avec son mari, portait sur un bien situé à l'extérieur de la capitale.
« J'habitais à Madrid depuis plus de 8 ans et, avec mon mari, nous désirions acheter un bien à l'extérieur de Madrid. Ce qui m'a le plus aidée, c'est qu'il parlait espagnol et connaissait bien la législation. »
« Dans notre cas, nous n'avons pas eu besoin de passer par une agence immobilière francophone en Espagne, parce qu'il était natif espagnol et connaissait des avocats. Mais je pense que si j'avais dû acheter un bien immobilier toute seule en Espagne, j'aurais fait appel à une agence immobilière francophone, car la législation est très compliquée, surtout pour un non-natif. »
« Autant pour trouver un bien que pour l'obtention d'un prêt ou pour le notaire, si nous faisons un faux pas, cela peut avoir des répercussions très coûteuses. Il y a de nombreuses législations et de nombreux points à vérifier, ce dont se charge d'habitude l'agence. »
Témoignage recueilli par la rédaction auprès d'une Française résidant à Madrid, qui a souhaité rester anonyme.
Ce qu'il faut en retenir
Huit ans de vie à Madrid n'ont pas suffi à rendre l'achat simple : ce qui a fait la différence, ce sont deux choses que la plupart des acheteurs français n'ont pas.
- La langue. L'avant-contrat, l'offre de prêt et l'acte notarié sont rédigés en espagnol juridique. Les comprendre à peu près ne suffit pas pour s'engager sur plusieurs centaines de milliers d'euros.
- Un réseau de confiance. Son mari connaissait des avocats. C'est ce rôle de vérification qu'il faut remplacer quand on achète seul : quelqu'un doit contrôler le bien et les contrats pour votre compte.
- Le coût de l'erreur. Recherche, prêt, notaire : elle cite les trois moments où un faux pas se paie. Ce sont aussi les trois moments où l'on signe ou verse de l'argent.
Les étapes d'un achat à Madrid, et les points à vérifier
Obtenir son NIE
Le Número de Identificación de Extranjero est exigé pour signer chez le notaire, payer les impôts et ouvrir un compte. Il se demande auprès d'un consulat d'Espagne en France ou sur place, sur rendez-vous : à anticiper, car les créneaux sont parfois rares à Madrid.
Faire vérifier le bien avant toute offre
La Nota Simple, délivrée par le registre de la propriété, confirme qui est propriétaire et si le bien supporte une hypothèque ou une saisie. On y ajoute le certificat de la copropriété attestant que le vendeur est à jour de ses charges, le dernier reçu d'IBI (taxe foncière) et le certificat énergétique. Dans un immeuble ancien, demandez aussi le résultat de l'inspection technique de l'immeuble et les procès-verbaux d'assemblée : des travaux votés se paient après la vente.
Signer le contrat d'arras
C'est l'avant-contrat espagnol. L'acheteur verse des arrhes, souvent autour de 10 % du prix. Dans la forme la plus courante (arras penitenciales), l'acheteur qui renonce perd la somme versée, et le vendeur qui renonce doit en restituer le double. Ce contrat n'est pas signé devant notaire : c'est pourtant lui qui fixe le prix, le délai et les conditions. C'est l'étape où une erreur coûte le plus cher.
Signer l'acte chez le notaire
L'acte authentique (escritura) est signé devant notaire, en espagnol. Le notaire authentifie la vente mais ne représente ni l'acheteur ni le vendeur, et ne mène pas à votre place les vérifications ci-dessus. Si vous ne maîtrisez pas l'espagnol, la présence d'un interprète ou d'un représentant est à prévoir.
Payer l'impôt et inscrire le bien
Après la signature, l'impôt de transmission doit être réglé dans le délai légal, puis l'acte est inscrit au registre de la propriété. Ces formalités sont le plus souvent confiées à une gestoría ou à l'avocat.
En vidéo : les étapes et les pièges d'un achat en Espagne
« Acheter un bien immobilier en Espagne : étapes, pièges et conseils », chaîne Mariemoun. La vidéo a été tournée à Málaga ; le déroulement d'un achat (NIE, arras, notaire) est le même à Madrid, seuls les taux d'imposition changent d'une communauté autonome à l'autre.
Impôts et frais : ce qui est propre à Madrid
L'impôt payé à l'achat dépend de la communauté autonome, et celle de Madrid applique l'un des taux les plus bas d'Espagne.
- Appartement ancien : impôt de transmission (ITP) de 6 % du prix dans la Communauté de Madrid.
- Appartement neuf : TVA (IVA) de 10 %, à laquelle s'ajoute le droit d'enregistrement de l'acte (AJD), de 0,75 % dans la Communauté de Madrid.
- Notaire, registre, gestoría : à ajouter dans les deux cas, ainsi que les honoraires d'avocat si vous en mandatez un.
Ces taux sont le régime général ; ils peuvent évoluer et des taux réduits existent dans certaines situations. Faites chiffrer l'ensemble des frais sur le bien précis avant de signer les arras.
Obtenir un prêt quand on est français
Les banques espagnoles prêtent aux étrangers, mais pas aux mêmes conditions selon votre résidence fiscale : en général 60 % à 70 % de la valeur du bien pour un non-résident, contre 80 % pour un résident fiscal espagnol. Le calcul se fait sur la valeur d'expertise (tasación) si elle est inférieure au prix : l'apport nécessaire peut donc être plus élevé que prévu, d'autant que les impôts et frais ne sont pas financés. Mieux vaut obtenir un accord de principe avant de verser des arrhes, ou faire inscrire une condition d'obtention du prêt dans le contrat d'arras, qui n'en contient pas par défaut.
Faut-il passer par une agence immobilière francophone ?
Le témoignage répond honnêtement : non, si vous avez déjà chez vous quelqu'un qui parle espagnol, connaît la législation et sait à quel avocat s'adresser. Oui, dans le cas contraire, et c'est celui de la plupart des acheteurs français, y compris ceux qui vivent déjà à Madrid.
Une agence immobilière francophone à Madridsert précisément à cela : chercher le bien, réunir et vérifier les documents, expliquer chaque contrat en français avant signature, et vous accompagner à la banque comme chez le notaire. Demandez-lui dès le départ ce qu'elle vérifie elle-même, ce qu'elle confie à un avocat, et qui paie ses honoraires.
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